Rai v. WB Imico Lexington Fee

The facts relevant to this appeal are largely undisputed.  In October 2007,5

the Rais decided to purchase an apartment in a condominium building, called6

“The Lucida,” then being erected on East 85th Street in Manhattan.  Imico was7

The Lucida’s developer and sponsor. The Rais identified their attorney on the transaction, John Lewin, to Imico. 9

On October 29, 2007, a legal assistant working for Imico hand‐delivered to Lewin10

a packet of documents including the property report required by  § 1703(a)(1)(B)11

(the “Property Report” or “Report”) and the condominium’s Offering Plan.  The12

packet was accompanied by a cover letter, which asked Lewin to review the13

enclosed documents with the Rais and to return a receipt, signed by the Rais,14

acknowledging their receipt of the documents.  The receipt included a notice that15

Imico was required to provide purchasers with the Property Report before16

entering into any contract, and that the Rais’ signatures would indicate their17

acknowledgment that they had received a copy of the Property Report.  No18

signed copy of that receipt has been produced.  Although the Rais do not dispute19

that their attorney received the Property Report, they allege that they themselves1

never saw or received a copy.2

On November 12, 2007, the Rais entered into a contract with Imico (the3

“Purchase Agreement”) to purchase Apartment 8C in The Lucida for a price of4

$4,287,466.  The Purchase Agreement required the Rais to make a down payment5

of fifteen percent of the total purchase price of the apartment, or $643,119.90.  The6

Agreement included the following notice:7

IF YOU DID NOT RECEIVE A PROPERTY REPORT8 PREPARED PURSUANT TO THE REGULATIONS OF9 THE  OFFICE  OF  INTERSTATE  LAND  SALES10 REGULATION, U.S. DEPARTMENT OF HOUSING AND11 URBAN  DEVELOPMENT,  IN  ADVANCE  OF  YOUR12 SIGNING  THE  CONTRACT  OR  AGREEMENT,  THE13 CONTRACT OR AGREEMENT MAY BE CANCELED AT14 YOUR OPTION FOR TWO YEARS FROM THE DATE OF15 SIGNING.16 17 Joint App’x 39.18

On November 9, 2009, after construction on The Lucida was completed, the19

Rais’ new attorney, Alan Wasserman, sent a letter to Imico informing it that the20

Rais had not received the Property Report and were exercising their right to21

rescind the Purchase Agreement.  The letter also requested the return of the Rais’22

down payment plus all accrued interest.23

7

Disputing the Rais’ claim that they were entitled to rescind the Purchase1

Agreement, Imico proceeded to set a date scheduled for the closing on2

Apartment 8C.  The Rais did not attend the closing.  On July 16, 2010, Imico3

informed the Rais by letter that they were terminating the Purchase Agreement4

for default, and that the Rais’ default entitled Imico to retain their deposit and5

any accrued interest.6

PROCEDURAL HISTORY7

On November 18, 2009, the Rais filed suit, alleging that Imico had violated8

ILSA’s § 1703(a)(1)(B) by failing to furnish the Property Report to them in9

advance of the execution of the Purchase Agreement, and arguing that such10

failure entitled the Rais to “rescission and revocation of the Purchase Agreement,11

return of the deposits pursuant to 15 U.S.C. § 1703(e) and other damages.”  Joint12

App’x 22.  The Rais also sought attorneys’ fees, costs, and pre‐ and post‐13

judgment interest. 14

The Rais subsequently amended their complaint to include two additional15

counts – also brought in separate actions  by other purchasers of apartments in16

The Lucida – that Imico had violated §§ 1703(d)(1) and 1703(d)(3) of ILSA by,17

respectively, (1) failing to provide an adequate description of the unit in the18

8

Purchase Agreement by omitting a tax lot number, and (2) including in the1

Purchase Agreement a liquidated damages clause that did not comply with2

§ 1703(d)(3).  Imico counterclaimed for breach of contract. 3

On March 19, 2012, in a decision addressing the Rais’ claims along with4

those of the other Lucida plaintiffs, the district court granted summary judgment5

to all plaintiffs on the ground that Imico had violated ILSA § 1703(d)(1) by not6

providing tax lot numbers in the plaintiffs’ purchase agreements.  Accordingly,7

the court denied summary judgment to Imico on their breach of contract8

counterclaim and held that plaintiffs were entitled to rescind their purchase9

agreements and recover their deposits.  Because the court granted summary10

judgment on that claim, it declined to reach the Rais’ claims under11

§ 1703(a)(1)(B), regarding the Property Report, and § 1703(d)(3), regarding the12

liquidated damages provision in the Purchase Agreement.13

Subsequently, this Court issued a decision interpreting § 1703(d)(1) of14

ILSA.  See Bacolitsas v. 86th & 3rd Owner, LLC, 702 F.3d 673 (2d Cir. 2012).  In15

light of that decision, on February 8, 2013, Imico moved the district court to16

vacate its previous order, arguing that Bacolitsas foreclosed plaintiffs’ claim that17

failure to include tax lot numbers in the purchase agreements rendered their18

9

“description[s] of the lot[s]” deficient under § 1703(d)(1).  The district court1

agreed and therefore vacated its award of summary judgment to all plaintiffs on2

their claims based on that provision.  The court also held that Bacolitsas similarly3

foreclosed plaintiffs’ argument that the Agreement’s liquidated damages4

provision violated § 1703(d)(3).  Having held that Imico had complied with §§5

1703(d)(1) and 1703(d)(3) of ILSA, the court granted summary judgment to Imico6

on its breach of contract counterclaims against nearly all the plaintiffs and held7

that Imico was entitled to retain those plaintiffs’ deposits, less any interest earned8

in escrow.9

As to the Rais, however, the district court again concluded that Imico had10

violated ILSA.  Now having to reach the Rais’ claim under § 1703(a)(1)(B), the11

district court held that Imico’s failure to furnish the Property Report directly to12

the Rais prior to executing the Purchase Agreement violated that provision.  The13

Rais, the court held, were therefore still entitled to rescission of the Purchase14

Agreement and the return of their deposit. 15

On May 12, 2014, the district court denied the Rais’ motion for attorneys’16

fees and costs but granted them pre‐judgment interest on their deposit at the17

18

10

post‐judgment statutory rate set forth in 28 U.S.C. § 1961(a), less any interest that1

deposit accrued while in escrow.2

Imico appealed the judgment of the district court, and the Rais cross‐3

appealed. 4

DISCUSSION5

We review de novo the district court’s conclusions of law interpreting6

ILSA, including its grant of summary judgment to the Rais based on7

§ 1703(a)(1)(B) of ILSA, its ruling that Imico’s failure to provide a tax lot number8

in the Rais’ Purchase Agreement did not violate ILSA § 1703(d)(1), and its9

interpretation of § 1703(d)(3) of ILSA to require Imico to return any interest10

earned on the Rais’ deposit while in escrow.2  See Bacolitsas, 702 F.3d at 678;11

Bodansky, 635 F.3d at 82.12

I.  § 1703(a)(1)(B): The Property Report13

The Rais’ claim that Imico violated § 1703(a)(1)(B) rests on a strict14

interpretation of that provision’s use of the word “purchaser.”  The Rais maintain15

2  Because we reverse the district court’s holding that Imico violated1 § 1703(a)(1)(B) of ILSA, we need not address whether the district court abused its2 discretion in awarding pre‐judgment interest to the Rais.  Imico concedes that,3 should we reverse the district court’s liability finding, that issue is moot.4

11

that the statute requires delivery of the Property Report directly into the hands of1

the purchaser himself or herself, and that delivery to an attorney representing the2

purchaser in the transaction therefore does not suffice.  They argue that their3

interpretation is supported by the statute’s plain meaning, canons of statutory4

construction, the statute’s overall remedial purpose, and the administrative5

regulations promulgated under ILSA.  We address those arguments in turn.6

A. Plain Meaning and Canons of Interpretation7

Among the “[r]equirements respecting [the] sale or lease of lots” that ILSA8

enumerates in the following:9

It shall be unlawful for any developer or agent, directly10 or indirectly, to make use of any means or instruments11 of transportation or communication in interstate12 commerce, or of the mails . . . to sell or lease any lot13 unless a printed property report, meeting the14 requirements of section 1707 of this title, has been15 furnished to the purchaser or lessee in advance of the16 signing of any contract or agreement by such purchaser17 or lessee . . . .18 19 15 U.S.C. § 1703(a)(1)(B).   20

The Rais emphasize that ILSA requires the report to be furnished to the21

purchaser, and that the statute defines a “purchaser” as “an actual or prospective22

purchaser or lessee of any lot in a subdivision,” see id. § 1701(10) – a definition23

12

that makes no reference to any agent.  ILSA nowhere uses the term “agent” in1

connection with a purchaser; that term, however, is used throughout the statute2

in connection with developers.  Indeed, the statute defines an “agent” as “any3

person who represents, or acts for or on behalf of, a developer in selling or leasing,4

or offering to sell or lease, any lot or lots in a subdivision.” Id. § 1701(6)5

(emphasis added).  Moreover, the Rais note, attorneys are expressly excluded6

from ILSA’s definition of “agent” when their “representation of another person7

consists solely of rendering legal services.”  See id. 8

The Rais argue that “purchaser” in § 1703(a)(1)(B) must be interpreted to9

exclude any agent or attorney acting on a purchaser’s behalf.  First, they argue10

that their construction is required by the statute’s plain meaning.  Indeed, “when11

[a] statute’s language is plain, the sole function of the courts – at least where the12

disposition required by the text is not absurd – is to enforce it according to its13

terms.”  Lamie v. U.S. Trustee, 540 U.S. 526, 534 (2004); see also Lee v. Bankers14

Trust Co., 166 F.3d 540, 544 (2d Cir. 1999) (“It is axiomatic that the plain meaning15

of a statute controls its interpretation, and that judicial review must end at the16

statute’s unambiguous terms.”) (internal citation omitted).  Second, the Rais17

invoke the interpretive canon of expressio unius est exclusio alterius to argue that18

13

the statute’s express inclusion of the term “agent” with respect to developers, and1

its precise definition of “agent,” confirms its drafters’ intention to exclude from2

any definition of “agent” any attorney or other agent of a purchaser.3

The district court agreed with the Rais that those arguments “indicate[]4

that Congress was cognizant of agency principles when drafting ILSA; chose to5

define the term ‘agent’ in a highly restrictive fashion that relates only to6

developers and not to purchasers; and – in excluding attorneys – adopted a7

definition that is not consistent with common law principles.”  Rai v. WB Imico8

Lexington Fee, LLC, No. 09 Civ. 9586, 2013 WL 5420940, at *9 (S.D.N.Y. Sept. 27,9

2013).  According to the district court, “[i]t would be anomalous to conclude that10

Congress intended ‘purchaser’ to include agents when Congress chose to define11

‘agent’ as a ‘person who represents, or acts for or on behalf of, a developer.”  Id.12

(emphasis in original).13

In our view, however, neither the word “purchaser” specifically nor14

§ 1703(a)(1)(B) more generally warrants such a restrictive interpretation.  At the15

outset, we are unpersuaded by the Rais’ plain meaning argument.  The terms of16

the statute do not plainly compel their interpretation.  The language to be17

interpreted is not the word “purchaser” in isolation – we have no doubt that it18

14

refers to the party actually purchasing the property – but rather the full phrase of1

which it forms a part.  ILSA requires that a copy of the Property Report be2

“furnished to the purchaser.”  The Rais argue that they, the “purchaser[s],” were3

not “furnished” with a copy of the Report, because one was not delivered to4

them.  But the language of the statute is at least equally consistent with Imico’s5

claim that it “furnished” the Rais with a copy of the report by delivering one to6

the attorney who was acting on their behalf in connection with the transaction. 7

Since the meaning of the language of the provision is not plain, we must look8

beyond “plain meaning” to interpret it.  9

Ambiguous language in statutes should be interpreted in light of10

background legal concepts and ordinary commercial practice.  See Viacom Int’l,11

Inc. v. YouTube, Inc., 676 F.3d 19, 35 (2d Cir. 2012) (“As a general matter, we12

interpret a statute to abrogate a common law principle only if the statute speaks13

directly to the question addressed by the common law.”) (internal quotation14

marks omitted).  As the district court, notwithstanding its ultimate conclusion,15

recognized, Rai, 2013 WL 5420940, at *9, the Rais’ interpretation defies traditional16

common law principles of agency and conflicts with the usual course of dealing17

in transactions in which parties are represented by attorneys.  These established18

15

common law principles of agency support the interpretation urged by Imico: that1

delivery of a Property Report to a purchaser’s designated attorney constitutes2

“furnish[ing]” a copy of the Report to the purchaser and complies with ILSA.33

We begin with a proposition fundamental to the law of agency.  “For most4

purposes, a person can properly create a power in an agent to achieve the same5

legal consequences by the performance of an act as if he himself had personally6

acted.”  American Law Institute, Restatement (Second) of Agency § 17, cmt. a7

(1958).  More specifically, “[a] person has notice of a fact if his agent has8

knowledge of the fact, reason to know it or should know it, or has been given a9

notification of it.”  Id. § 9(3).  See also Restatement (Third) of Agency § 5.02 (“A10

notification given to an agent is effective as notice to the principal if the agent has11

3 The Consumer Financial Protection Bureau (“CFPB”), which is now responsible1 for administering ILSA, see the Dodd‐Frank Wall Street Reform and Consumer2 Protection Act, Pub. L. No. 111‐203, sections 1061(b)(7) and 1098A, 124 Stat. 1376,3 2038, 2105 (2010), codified at 12 U.S.C. § 5581(b)(7) and 15 U.S.C. §§ 1715, 17184 (2012), and whose views on the question the Court solicited, concurs in this5 conclusion, advising that in its view ILSA “permit[s] a developer to comply with6 § 1703 by delivering the property report to the purchaser’s designated agent.” 7 CFPB Amicus Br. 12‐13.  We afford the CFPB’s interpretation Skidmore deference8 “on account of the specialized experience and information available to the9 agency,” and because the “reasonable determination . . . advanced in [its] amicus10 brief . . . is not a post hoc rationalization.”  See Conn. Office of Prot. and11 Advocacy For Pers. With Disabilities v. Hartford Bd. of Educ., 464 F.3d 229, 23912 (2d Cir. 2006) (citing Skidmore v. Swift & Co., 323 U.S. 134, 139 (1944)).13

16

actual or apparent authority to receive the notification . . . .”); id. § 5.03 (“[N]otice1

of a fact that an agent knows or has reason to know is imputed to the principal if2

knowledge of the fact is material to the agent’s duties to the principal . . . .”). 3

Where, as here, a third party has no reason to believe that an agent will shirk his4

duties to the principal, that party’s provision of a document to a clearly5

designated agent, particularly with instructions to review the document with the6

principal, satisfies any duty of notification under ordinary circumstances.  See id.7

§ 5.02; see also Corporacion de Mercadeo Agricola v. Mellon Bank Int’l, 608 F.2d8

43, 46 (2d Cir. 1979) (where revocation notice was sent to corporation, knowledge9

of revocation was imputed to corporation, even where sent to the wrong bureau,10

because “[n]otice to the agent . . . is notice to the principal, unless the person11

giving notice has reason to know that the agent has no duty to or will not12

transmit the message to the principal.”).  13

It is well established, moreover, that an attorney retained either for14

litigation or to represent a party in the course of a transaction is that party’s15

agent.  “The relationship between an attorney and the client he or she represents16

in a lawsuit is one of agent and principal.”  Veal v. Geraci, 23 F.3d 722, 725 (2d17

Cir. 1994).  In connection with a transaction, “it is an agent’s duty to18

communicate to his principal the knowledge he has concerning the subject of1

negotiation and there is a presumption that he will perform that duty. . . . The2

rational explanation . . . is that common justice requires that one who puts3

forward an agent to do his business should not escape the consequences of notice4

to, or knowledge of, his agent.”  Munroe v. Harriman, 85 F.2d 493, 495 (2d Cir.5

1936).  The proper course of dealing in both litigation and transactions in which6

parties are represented by counsel is to direct all legal documents through7

counsel.  See, e.g., Fed. R. Civ. P. 5(b)(1) (“If a party is represented by an attorney,8

service . . . must be made on the attorney unless the court orders service on the9

party.”).10

In contrast, the Rais have not pointed us to a single instance where delivery11

of a document required by statute or rule to a represented party’s attorney has12

been held insufficient to meet a disclosure obligation.  Absent a clear expression13

to the contrary in ILSA, then, Imico’s provision of the Property Report to the14

Rais’ attorney was sufficient to meet ILSA’s mandate that the Property Report be15

“furnished” or “given” to the purchaser.  See 15 U.S.C. § 1703(a)(1)(B), 1703(c).16

17

There is no such contrary indication in ILSA.  First, the statute nowhere18

18

states that the Property Report must be given directly to a purchaser, rather than1

to the purchaser’s attorney.  The use of the passive verbs “furnished” and2

“given” indicates that the purchaser must be provided with a copy of the Report. 3

Neither provision states, however, that the developer must hand the Report4

directly to the purchaser, and not to the purchaser’s attorney, who likely handles5

all other documents relevant to the transaction.  Indeed, even where an attorney6

is not involved in the transaction, it would be peculiar to interpret the statute as7

forbidding the developer to satisfy its obligation to furnish the Report to a8

purchaser by providing a copy to the purchaser’s agent.  Has a developer not9

“furnished” the purchaser with a copy of the Report if he hands it to a messenger10

dispatched by the purchaser to receive it?  Or if he leaves it with the purchaser’s11

secretary or receptionist?4  12

Nor are we persuaded by the Rais’ argument that the ordinary rules of13

agency do not apply under ILSA because the statute expressly defines “agents”14

as persons acting on behalf of developers, and excludes attorneys from the15

definition of “agent.”  15 U.S.C. § 1701(6).  The statute defines “agent” as that16

4 Indeed, as the CFPB notes, if the purchaser is a corporation, it can only be1 furnished a document by supplying the document to one of its human agents. 2 CFPB Amicus Br. 12.3

19

term is used in ILSA itself; it does not purport to overturn ordinary legal1

principles or trump normal business practices in interpreting provisions of ILSA2

that do not use that term.  ILSA uses the term “agent” only in reference to3

developers, and only in making clear that the obligations on developers also4

apply to their agents (but not to attorneys acting on their behalf).5  See, e.g., 155

U.S.C. § 1703(a) (making it “unlawful for any developer or agent” to engage in6

certain activities); § 1706(e) (authorizing the Bureau to access the books and7

papers of “the developer, any agents, or any other person”); § 1709(a)8

(authorizing private actions against “a developer or agent”).  That Congress was9

silent as to the role of attorneys representing purchasers in such transactions is10

5 We agree with Imico’s suggestion that the exclusion of attorneys in this context1 is intended “to avoid intruding on the attorney‐client relationship, or to impose2 on an attorney a disclosure obligation that could possibly conflict with the3 attorney‐client privilege.”  Appellants’ Br. 23.  There is no reason to believe that,4 in connection with the notice obligation in § 1703(a)(1)(B), which does not refer to5 “agents” at all, the exclusion of attorneys from the definition of “agent” is6 somehow meant to provide that handing the Property Report to an employee of a7 purchaser such as a receptionist or messenger counts as furnishing the Report to8 the purchaser, while giving one to the purchaser’s attorney does not.  The CFPB9 also agrees, noting that “the exclusion of attorneys from ILSA’s definition of10 ‘agent’ has no relevance.  The exclusion simply means that attorneys will not11 be held liable as ‘agents’ under ILSA; it does not suggest that attorneys cannot act12 as a purchaser’s agent with respect to the receipt of property reports from a13 developer.”  CFPB Amicus Br. 17 n.8 (internal citation omitted).14

20

unsurprising, since Congress did not seek to impose any new obligations on1

purchasers or on those acting on their behalf.  Such silence does not evince a2

specific intent to overturn ordinary principles of the law of agency, or to require3

delivery of required documents personally to purchasers rather than to their4

agents, including attorneys.  As the Supreme Court has recently reminded us, in5

interpreting acts of Congress, a court’s “duty . . . is to construe statutes, not6

isolated provisions.”  King v. Burwell, 135 S. Ct. 2480, 2489 (2015) (internal7

quotation marks omitted).  The statute’s overall scheme aims to combat8

unscrupulous practices on the part of developers, not to upend the usual9

mechanics of real estate transactions for both developers and purchasers.  10

The Rais’ argument that the expressio unius canon of statutory construction11

further demonstrates that the statute excludes altogether attorneys acting on12

behalf of purchasers is similarly unpersuasive.  That canon “has force only when13

the items expressed are members of an associated group or series, justifying the14

inference that items not mentioned were excluded by deliberate choice, not15

inadvertence.”  Barnhart v. Peabody Coal Co., 537 U.S. 149, 168 (2003) (internal16

quotation marks omitted).  Rather than setting forth a “series of two or more17

terms or things that should be understood to go hand in hand, thus raising the18

21

inference that a similar unlisted term was deliberately excluded,” Frank G. v. Bd.1

of Educ. of Hyde Park, 459 F.3d 356, 370 (2d Cir. 2006) (internal quotation marks2

omitted), ILSA simply defines “agent,” as that term is specifically used in various3

provisions of the statute in connection with developers, and fails to reference4

agency in connection to purchasers in other provisions.  Such an approach does5

not present an “associated group or series” that calls to mind a conspicuously6

absent item.  On both a conceptual and a linguistic level, then, there is no7

indication that ILSA’s drafters “considered the unnamed possibility and meant to8

say no to it.”  Barnhart, 537 U.S. at 168.  Under these circumstances, the statute’s9

silence does not warrant an expressio unius inference.6 10

Neither the text of ILSA nor any applicable canon of interpretation11

suggests an intent on the part of Congress to deviate from ordinary common law12

agency principles in connection with the provision of notices, or to disrupt the13

ordinary industry practice in real estate transactions of providing documents to a14

party’s attorney where that party has designated one.  Nor have the Rais pointed15

6 Moreover, even if the canon were applicable, we are not to treat “as conclusive1 the inference that Congress intended to exclude that which it did not explicitly2 include,” but rather to view the canon “as but an aid to construction.”  Frank G.,3 459 F.3d at 370.4

22

to any legislative history suggesting such an intent.1

B. ILSA’s Purpose2

The Rais also cite ILSA’s overall remedial purpose in support of their3

interpretation of § 1701(a)(1)(B).  They argue that requiring delivery of a property4

report to purchasers directly, rather than to their attorneys, furthers ILSA’s5

comprehensive disclosure goals by making it more likely that buyers will6

actually receive the required information, and will receive it sufficiently in7

advance of their execution of a contract.8

But permitting delivery of a property report through an attorney – where a9

party has opted to be represented by an attorney for purposes of the transaction –10

is equally consistent with ILSA’s consumer protection purpose.  Here, the Rais11

notified Imico that they had retained an attorney, and under such circumstances,12

consumer protection interests are unlikely to be furthered by requiring the13

developer to disregard the purchasers’ preference for representation by counsel14

and to deliver the Property Report, unlike the other offering documents, directly15

to the purchaser.  As Imico notes, it is precisely for consumer protection purposes16

that parties choose to retain counsel to provide them with advice and assistance,17

especially in the case of large transactions such as the Rais’ purchase here in18

23

excess of four million dollars.  It is of no moment that “at the inception of the1

transaction and before a purchase agreement is signed – the point at which the2

Act mandates that the Property Report be supplied – purchasers often are not3

even represented by counsel.”  Appellees’ Br. 26.  Imico merely argues that, in the4

instances in which they are so represented, ILSA’s consumer protection goal is5

furthered by heeding, not ignoring, purchasers’ desire to conduct the transaction6

through counsel.  We agree.7  Where parties to large commercial transactions are7

represented by lawyers, the vast majority of documents will be reviewed by8

counsel in the first instance, and we see no reason why the Property Report9

should not be entrusted to counsel in accordance with a purchaser’s wishes.  As10

with other documents, where the developer has provided a copy to the party’s11

designated attorney, the developer has fulfilled his obligations under12

§ 1703(a)(1)(B).13

Practical considerations also militate in favor of Imico’s interpretation of14

7 So does the CFPB, the agency tasked not only specifically with administering1 ILSA, but more generally with protecting the interests of consumers in financial2 transactions: “[A]llowing purchasers the flexibility to appoint agents to manage3 their ILSA‐covered transactions is consistent with ILSA’s statutory purpose. . . . 4 None of [its] purposes are undermined if, instead of reviewing the property5 report directly, the consumer elects to hire counsel to receive and review the6 relevant materials.”  CFPB Amicus Br. 20‐21.7

24

the statute.  For example, delivery directly to a purchaser may prove difficult in1

some instances, and a developer or the developer’s agent might, for example,2

leave a copy with a purchaser’s assistant, a messenger, or a receptionist.  We find3

it difficult to believe that Congress intended to forbid any such method of4

delivery, yet the Rais’ interpretation would demand delivery directly into the5

hands of a purchaser, excluding any agent at all – whether messenger, attorney,6

or assistant – on pain of rescission of the entire contract.  Additionally, the7

common practice of forming a corporation, limited liability company, or family8

trust for the purpose of purchasing real estate would present perplexing9

questions were we to adopt the Rais’ interpretation.  Where the purchaser has10

done so, it makes even more sense to assume that relevant documents will, and11

should, be routed through the relevant entity’s attorney.  As noted above, in the12

case of a corporation, the only way to furnish notice of a fact is through an agent. 13

Nothing in ILSA suggests that Congress intended to foreclose or complicate that14

manner of conducting real estate transactions.15

16

17

C. Administrative Regulations18

25

Finally, the Rais point to the administrative regulations promulgated1

under ILSA by the U.S. Department of Housing and Urban Development2

(“HUD”), and subsequently reissued by the CFPB,8 which require that several3

cautionary statements be incorporated, jot‐for‐jot, in the Property Report.  For4

example, the cover page must contain the exhortation: “READ THIS PROPERTY5

REPORT BEFORE SIGNING ANYTHING,” 12 C.F.R. § 1010.105(b), and the next6

page must remind the purchaser to “read all warnings carefully before signing7

any contract or agreement,” id. § 1010.107.  Finally, the receipt must state: “We8

must give you a copy of this Property Report and give you an opportunity to9

read it before you sign any contract or agreement.  By signing this receipt, you10

acknowledge that you have received a copy of our Property Report.” Id.11

§ 1010.118, Appendix; see also Joint App’x 318 (unsigned receipt form provided12

to the Rais’ attorney).  According to the Rais, the cautionary statements and use13

of the second‐person pronoun in this required document further demonstrate14

that the report must be given to the actual purchaser, rather than to the15

purchaser’s agent.16

But these requirements tell us nothing more than is inherent in the17

8 As noted above, the CFPB is now entrusted with the rulemaking authority1 under ILSA that was formerly granted to HUD.  See 12 U.S.C. § 5581(b)(7).2

26

statutory provision itself: that the Property Report is intended to be “furnish[ed]1

to the purchaser.”  15 U.S.C. § 1703(a)(1)(b).  Its content is addressed to the2

purchaser, and the developer is required to make it available to the purchaser. 3

Neither the overall wording of the Report and receipt nor the use of the second4

person, however, suggests that the delivery of the Property Report to the5

purchaser through an agent such as the purchaser’s attorney violates the statute. 6

The CFPB confirms this conclusion, advising that its regulations “do not purport7

to address the method by which a property report must be delivered to8

purchasers who have hired an attorney to represent them.”  CFPB Amicus Br. 13.99

In sum, we conclude, based on the provision’s text as informed by10

principles of statutory construction, the purpose of the statute, and the11

administrative regulations promulgated under the statute, that delivery of a12

Property Report to a party’s designated attorney complies with § 1703(a)(1)(B) of13

ILSA.  Imico therefore acted in accordance with that provision, and the Rais are14

not entitled to rescind the Purchase Agreement on the basis of that provision.15

9 The Rais have not contended that the Imico’s apparent failure to secure and1 retain a signed copy of the receipt violates ILSA or warrants the extreme remedy2 of rescission.  We therefore do not consider whether such an argument would3 have merit.4

27

II. § 1703(d)(1): Tax Lot Numbers1

In their cross‐appeal, the Rais argue that the district court erred in2

vacating, in light of this Court’s decision in Bacolitsas, its previous decision that3

Imico’s failure to include tax lot numbers for the individual units in the Lucida4

plaintiffs’ purchase agreements violated a different provision of ILSA,5

§ 1703(d)(1).  We reject the Rais’ argument that the failure to provide a tax lot6

number renders Imico’s “description of the[ir] lot” under § 1703(d)(1) deficient,7

and agree with the district court that Bacolitsas forecloses such a claim.8

ILSA provides that a purchaser may revoke, within two years of the date of9

signing, “[a]ny contract or agreement which is for the sale or lease of a10

lot . . . which does not provide . . . a description of the lot which makes such lot11

clearly identifiable and which is in a form acceptable for recording by the12

appropriate public official responsible for maintaining land records in the13

jurisdiction in which the lot is located.”  15 U.S.C.  § 1703(d)(1).  According to the14

Rais, that provision required that the tax lot number of the unit they were15

purchasing be included in the Purchase Agreement, both because that16

information would be required in a deed conveying the unit in order for it to be17

acceptable to the Office of the City Register in Manhattan – the “appropriate18

28

public official for maintaining land records in the jurisdiction” in which The1

Lucida is located [Pl. Br. 32‐33] – and because the tax lot number is a useful and2

commonly employed method of identifying property [Pl. Br. 34].  The Rais’ unit,3

however, was identified only as “the unit (‘Unit’) to be designated as Unit 8C in4

the [Condominium Offering] Plan.”  Joint App’x 26.10 5

In Bacolitsas, plaintiffs sought to revoke a purchase agreement for6

defendants’ failure to comply with § 1703(d)(1).  In that case, as here, plaintiffs7

had entered into an agreement to purchase a unit in a condominium building still8

under construction.  702 F.3d at 677.  They sought to revoke the agreement, inter9

alia, on the grounds that the purchase agreement’s description of the property10

was inadequate to satisfy § 1703(d)(1).  Id. at 679.  The district court held for11

plaintiffs, on the basis that the statute requires that the purchase agreement itself12

be recordable – which it was not, because it had not been “acknowledged or13

10 At oral argument, the Rais contended that Imico’s apparent failure to secure1 and retain a signed copy of the receipt violated ILSA and warranted the extreme2 remedy of recission.  Oral Arg. Tr. at 17:1‐3.  They acknowledged, however, that3 there may be other methods of proving the purchaser received the Report.  Id. At4 11:25‐12:6.  One such method is proving that the Property Report was given to5 the purchaser’s agent.  To the extent that the Rais argue that a developer6 necessarily violates ILSA if it cannot produce such a receipt, we reject that7 argument.8

29

proved.”  Id.  1

We reversed, however, in an opinion that elaborated on the requirements2

set forth in § 1703(d)(1).  First, we held that the contract or agreement itself need3

not be in a form acceptable for recording, so long as the document includes a4

description of the lot that “(1) makes such lot clearly identifiable and (2) is in a5

form acceptable for recording.”  Id. at 679‐80 (emphasis in original) (internal6

quotation marks omitted).  “[I]nterpreting the statute to require that the contract7

or agreement satisfy the technical requirements for recordability in the applicable8

local jurisdiction” did not, we held, further ILSA’s purpose.  Id. at 680.9

Bacolitsas went on to address whether the description of the unit contained10

in the agreement in that case satisfied ILSA.  See id. at 680‐85.  Plaintiffs there11

contended that, because a condominium unit deed in New York must include12

“the liber, page and date of recording of the [condominium] declaration,” N.Y.13

Real Prop. L. § 339‐o, the description of the lot in a purchase agreement, if it is to14

be in a “form acceptable for recording,” must likewise contain those items.  70215

F.3d at 681.  We disagreed, however, explaining that “nothing in § 1703(d)(1)16

suggests that Congress intended the description of the lot mandated under ILSA17

be coextensive with what is required for conveyance of an individual unit in the18

30

relevant jurisdiction.”  Id.  A contrary ruling, moreover, would have prohibited1

the “common and long‐standing” practice of executing purchase agreements2

before a development has been completed, because only once construction is3

finished can a declaration be recorded, and can the “liber, page and date of [its]4

recording” be provided. Id. at 682, citing  N.Y. Real Prop. L. § 339‐o.  Other5

provisions of ILSA demonstrate that Congress was aware of that practice and did6

not intend to foreclose it; Congress necessarily contemplated, therefore, “that the7

description of a unit required under § 1703(d)(1) m[ight] not be adequate for8

conveyance.”  Id.  Bacolitsas accordingly held that “[b]y its plain language, the9

description of the lot [required by § 1703(d)(1)] need not be equivalent to the type10

of description required to convey the unit.”  Id. at 683.  Defendants’ failure to11

include the “liber, page and date of recording” did not, therefore, render the12

description of the lot in Bacolitsas deficient under § 1703(d)(1).13

The Rais argue that the Bacolitsas holding is inapposite, because they14

contend neither that the Purchase Agreement itself must be recordable under15

§ 1703(d)(1), as the district court held in Bacolitsas, nor that the description of16

their unit was inadequate for lacking the “liber, page and date of recording.” 17

Instead, as discussed above, they argue that it is the absence of a tax lot number18

31

that renders the description of the unit here deficient, because under New York1

law, a recording officer is prohibited from recording “any conveyance of real2

property . . . unless accompanied by a transfer report form . . . [containing] . . . the3

appropriate tax map designation, if any.”  N.Y. Real Prop. L. § 333(1‐e)(i), (ii)(3). 4

In further support of their argument, the Rais emphasize that, unlike the5

developer in Bacolitsas, Imico had already sold enough units for tax lot numbers6

to be designated, and therefore could conceivably have supplied tax lot numbers7

for the individual units in their purchase agreements.  Finally, they employ8

Imico’s own words regarding the necessity of tax lot numbers for proper9

identification and recordation of a unit to suggest that Imico has conceded that10

the Purchase Agreement did not comply with § 1703(d)(1).11

To be sure, the absence of tax lot numbers was not the specific subject of12

the Bacolitsas plaintiffs’ argument.  But we agree with the district court that our13

“reasoning [in Bacolitsas] as to ‘liber, page and date of recording of the14

declaration’ applies with equal force to unit‐specific tax lot numbers.”  Rai, 201315

WL 5420940, at *5.  Bacolitsas held that the test for sufficiency of a lot description16

under § 1703(d)(1) was not coextensive with what is required for conveyance,17

because in drafting ILSA, “Congress was concerned with disclosure, not18

32

conveyance.”  Bacolitsas, 702 F.3d at 681 (emphasis in original).  And our1

reasoning in Bacolitsas explicitly contemplated that a description could be2

sufficient under § 1703(d)(1) even without a tax lot number, observing that “it is3

common in New York for sponsors to offer units for sale and to enter into4

purchase agreements for those units prior to the filing of the condominium5

declaration. . . . [B]ecause a condominium declaration ordinarily cannot be filed6

until new tax lot numbers are assigned to each unit, which can only occur once7

construction is complete, buyers often will execute purchase agreements before8

the declaration is recorded, i.e., prior to completion of the development.”  Id. at9

682 (internal citation omitted).  In other words, acknowledging that no tax lot10

number had been provided to the Bacolitsas plaintiffs, we held that the purchase11

agreement nevertheless complied with § 1703(d)(1).12

The Rais attempt to distinguish this case from Bacolitsas by highlighting13

that, at the time they entered into the Purchase Agreement, purchase agreements14

had been signed for at least fifteen percent of the units being offered for sale,15

which meant that the Condominium Offering Plan could be declared effective16

and that tax lot numbers could therefore have been obtained, pursuant to 1317

N.Y.C.R.R. § 20.3(q).  But they point us to no provision or case law that obligates18

33

a developer to obtain tax lot numbers as soon as that fifteen percent mark is1

reached, or that ILSA allows rescission of a purchase agreement where the2

developer could have acquired and disclosed a tax lot number but failed to do so3

(while not allowing such rescission when the purchase agreement is for one4

within the first fifteen percent of units sold).  By pointing to the frequent practice5

of purchasers executing contracts prior to the point at which a developer can6

obtain those numbers in support of the conclusion that § 1703(d)(1)’s intent was7

not to mandate the inclusion of all information – including tax lot numbers –8

required for conveyance in a purchase agreement, see Bacolitsas, 702 F.3d at 682,9

Bacolitsas did not limit its holding only to circumstances in which tax lot10

numbers could not conceivably be provided in a purchase agreement.  The11

absence of a tax lot number did not render the Purchase Agreement deficient12

under § 1703(d)(1), regardless of the stage of The Lucida’s completion at the time13

the Purchase Agreement was executed.  The Rais do not contend that any of the14

information that we held to be sufficient to satisfy § 1703(d)(1) in Bacolitsas, see15

id. at 684 n.6,  was withheld from them in this case.  See Rai, 2013 WL 5420940, at16

*6.17

Finally, the Rais attempt to bolster their argument with Imico’s own words,18

34

in the Declaration of Condominium, to the effect that a tax lot number is1

“necessary for the proper identification” of a unit.  Joint App’x 224.  That2

statement directs the purchaser to “Exhibit B” of the Declaration for that3

“necessary” information.  Id.  But Exhibit B, the Rais protest, provides a chart4

with space to list each unit and its corresponding tax lot number, along with5

other information, that remains blank and contains the header “TO BE6

COMPLETED PRIOR TO RECORDATION OF CONDOMINIUM7

DECLARATION.”  Rai v. WB Imico, No. 09 Civ. 9586 (PGG), ECF No. 18, Ex. 128

at 972.  The Rais characterize these statements as concessions by Imico that a9

unit’s tax lot number must be included in its purchase agreement in order for that10

agreement to meet  § 1703(d)(1)’s requirement that the description be in a “form11

acceptable for recording.”12

But neither statement constitutes such a concession.  That Imico described13

a number of attributes as “necessary for the identification” of each unit does not14

mean that each attribute is required to provide a legally adequate description of15

the unit for purposes of ILSA.  That information was to be filled in “prior to16

recordation” of the Condominium Declaration; its absence, however, does not17

demonstrate that the description of the unit given to the Rais in their Purchase18

35

Agreement was inadequate – it merely restates the fact that that description did1

not include all of the information required to legally convey the unit.  Per the2

foregoing discussion, that does not mean the description violated § 1703(d)(1).3

Accordingly, we affirm the district court’s conclusion that Imico complied4

with ILSA § 1703(d)(1).5

III. § 1703(d)(3): Interest6

Because Imico did not violate either ILSA  § 1701(a)(1)(B) or § 1703(d)(1), it7

follows that the Rais were not entitled to rescind the Purchase Agreement, and8

that they therefore breached their contract with Imico by failing to close on the9

transaction.  That breach necessarily raises the question of the remedy to which10

Imico is entitled.11

In this case, that remedy is set out in both the Purchase Agreement and in12

ILSA.  The Purchase Agreement contains a liquidated damages provision that13

states:14

[I]f and only to the extent that the sale of the unit is not15 exempt from the provisions of [ILSA], the amount of the16 Deposit to be retained by [Imico] upon Purchaser’s17 failure to cure a default . . . will be the greater of (i)18 fifteen percent (15%) of the Purchase Price (excluding19 any interest owed) or (ii) the amount of damages20 incurred by [Imico] due to the default.21 22

36

Joint App’x 32.  That provision complies with ILSA’s requirement that a contract1

provide2

that, if the purchaser . . . loses rights . . . in the lot as a3 result of a default or breach of the contract or agreement4 which occurs after the purchaser . . . has paid 15 per5 centum of the purchase price of the lot, excluding any6 interest owed under the contract or agreement, the7 seller . . . shall refund to such purchaser . . . any amount8 which remains after subtracting (A) 15 per centum of9 the purchase price of the lot, excluding any interest10 owed under the contract or agreement, or the amount of11 damages incurred by the seller . . . as a result of such12 breach, whichever is greater, from (B) the amount paid13 by the purchaser . . . , excluding any interest paid under14 the contract or agreement.15 16 15 U.S.C. § 1703(d)(3).17

Imico argues that both the text of these provisions and standard practice in18

the real estate industry compel a finding that they are entitled to retain any19

interest earned on the Rais’ fifteen percent deposit while it was in escrow, along20

with the deposit itself.  The Rais contend that, should they be found to have21

breached the contract, Imico is entitled only to the statutorily mandated fifteen22

percent deposit, and no more, requiring that Imico refund to them any interest23

earned on that deposit.  They argue first, however, that the issue of who is24

entitled to any interest earned on the deposit is not even properly before us,25

37

because the district court, having ruled in favor of the Rais on the liability issues,1

did not reach the issue of any damages due on Imico’s counterclaim.2

The Rais’ argument would have us ignore the fact that the issue of3

entitlement to interest on the deposit was raised and briefed before the district4

court, and indeed decided by that court.  The district court addressed that issue5

with respect to the other Lucida apartment purchasers, whom it held to be in6

breach of their contracts when it found that Imico had not violated § 1703(d)(1),7

and who are therefore situated identically to the Rais in light of our decision8

today.  The district court held that, because those other plaintiffs’ deposits all9

amounted to exactly fifteen percent of the purchase price, and Imico had not pled10

any damages, any interest earned on those deposits was to be returned to11

plaintiffs.  Rai, 2013 WL 5420940, at *11 n.23.12

Although we generally do not consider arguments not addressed by the13

district court, as we noted in Bacolitsas, that “is a prudential rule we apply at our14

discretion,” and “[i]n determining whether to consider such issues, we rely on a15

number of factors, including the interests of judicial economy, and whether the16

unaddressed issues present pure questions of law.”  Bacolitsas, 702 F.3d at 68117

(internal citations omitted); see also Booking v. Gen. Star Mgmt. Co., 254 F.3d18

38

414, 418‐19 (2d Cir. 2001) (noting that we have “broad discretion to consider1

issues not raised in the District Court,” and that it therefore “follows . . . that we2

have discretion to consider issues that were raised, briefed, and argued in the3

District Court, but that were not reached there.”).  Those factors militate in favor4

of reaching the issue of the accrued interest here.  The question of entitlement to5

that interest, which is governed by statutory and contractual provisions, presents6

a purely legal issue.  Confronting the question now would also further the7

interest of judicial economy.  Were we to remand this case to the district court to8

determine which party should retain the interest, there is no reason to think that9

the district court would arrive at a different conclusion than it reached as to all of10

the other plaintiffs whom it found to be in breach of their contracts with Imico. 11

Doing so would therefore only result in delay and in additional, and12

unnecessary, expenditure of time and resources by the parties, by the district13

court, and eventually by this Court on a subsequent appeal.  In light of the Rais’14

failure to point to any material difference between their own position and that of15

the other Lucida plaintiffs – despite their having been on notice, from at least the16

filing of Imico’s opening brief, that Imico was asking the Court to address the17

issue of interest on their down payment – we see no reason not to decide that18

39

question.  See Bacolitsas, 702 F.3d at 681; Petrosino v. Bell Atl., 385 F.3d 210, 2241

(2d Cir. 2004).2

We conclude that the relevant provisions of ILSA and the Purchase3

Agreement do not undermine the standard rule that a party entitled to a payment4

is also entitled to interest earned on that payment during the time the party was5

deprived thereof.  Section 1703(d)(3) “exclud[es] any interest” at each stage of the6

calculation of damages it prescribes.  In calculating fifteen percent of the7

purchase price of the lot, “any interest owed” is to be excluded; in calculating the8

total amount paid by the purchaser, “any interest paid” is to be excluded.  The9

former is to be retained by the seller, and any amount which remains after10

subtracting the former from the latter – that is, if the purchaser previously put11

down a deposit greater than fifteen percent – is to be returned to the purchaser. 12

Consistent with ILSA, the parties’ Purchase Agreement instructs that Imico is to13

retain fifteen percent of the purchase price, also “excluding any interest owed”14

(unless the damages they have incurred exceeds that amount).  While these15

provisions are hardly models of clarity, they indicate that interest is not to factor16

into the liquidated damages calculation.17

18

40

That a developer must refund an amount that is calculated by excluding1

any interest owed or paid under the contract, and may retain an amount that2

likewise excludes any consideration of interest owed or paid under the contract,3

does not speak either way, in our view, to which party is entitled to the interest4

earned on a deposit held in escrow.  And in the absence of any statutory mandate5

as to that interest, we find no reason to deviate from the common law rule, well6

established in New York and elsewhere, that “interest follows principal” and7

therefore is the “property of the owner of the principal.”  Phillips v. Wash. Legal8

Found., 524 U.S. 156, 165, 172 (1998) (internal quotation marks omitted)9

(collecting cases); see also Stuarco, Inc. v. Slafbro Realty Corp., 289 N.Y.S.2d 883,10

885 (2d Dep’t 1968) (tenant was entitled to the interest accrued on a security11

deposit, even in the absence of a provision in the lease regarding interest,12

because, under New York’s General Obligations Law, deposit and interest13

accrued thereon continued to belong to tenant and was merely being “held in14

trust” by landlord); Havender v. Brodbeck, 144 N.Y.S. 418, 419 (1st Dep’t 1913)15

(“Ordinarily interest follows the principal, as the shadow does the substance.”)16

(internal quotation marks omitted); cf. Webb’s Fabulous Pharmacies, Inc. v.17

Beckwith, 449 U.S. 155, 162 (1980) (“The usual and general rule is that any18

41

interest on an interpleaded and deposited fund follows the principal and is to be1

allocated to those who are ultimately to be the owners of that principal.”).  2

That rule is premised on basic principles of fairness, which are fully3

applicable to this case.  If A and B dispute whether A owes a sum of money to B,4

the parties agree to put the disputed sum into an interest‐bearing escrow account5

pending resolution of the dispute, and it is ultimately determined that the money6

should indeed be paid to B, B is entitled to the interest, because if the money had7

been paid when due, B would have had the use of the money; if it is determined8

that there was no debt, the money has always belonged to A, who would also9

receive the interest.  The same is true here.  If the Rais were entitled to rescind the10

contract, the deposit would be returned to them, along with the interest it earned11

in the meantime.  But they are not, so the deposit belongs to Imico, along with the12

interest it has earned.  Nothing in the quoted provisions of ILSA, which concern13

only the calculation of the principal amount of the deposit that the developer may14

demand and, in the event of breach by the purchaser, retain, has any bearing on15

this basic legal principle.1116

11 In addition to the lack of guidance from ILSA and the backdrop of common1 law, another provision in the Purchase Agreement further suggests that the2 parties expected that the interest earned on the Rais’ deposit would go to Imico if3

42

We therefore hold that, because Imico is rightfully entitled to retain the1

Rais’ fifteen percent down payment, it is likewise entitled to the interest earned2

on that money.

We fully recognize that ILSA is a “strict‐liability” statute that relies, to5

some extent, on technicalities in ensuring its foremost goal of consumer6

protection.  See Bodansky, 635 F.3d at 86.  But it does not require us to read into the statute requirements that it does not contain, thereby expanding 

liability fordevelopers at the behest of parties wishing to back out of contracts into which they entered knowingly and armed with full 

disclosure. For the foregoing reasons, we AFFIRM the judgment of the district 

court that Imico complied with ILSA § 1703(d)(1), notwithstanding that the description12

of the property did not contain the tax lot number, and REVERSE the judgment13

of the district court that Imico violated ILSA § 1703(a)(1)(B) by delivering the14

they defaulted.  That provision states that, if the purchaser defaults, Imico “may1 retain all sums deposited by Purchaser . . . , together with interest earned thereon2 . . . .”  Joint App’x 32, § 15.2.  While such a contractual provision cannot trump3 any limits imposed by ILSA (as the contract itself acknowledges, see id.), the4 provision serves as further evidence that the ordinary practice, in the absence of5 any statutory indication to the contrary, is to award accrued interest to the party6 entitled to the principal.7

43

Property Report to the Rais’ attorney and not to the Rais directly.  We also hold1

that, pursuant to ILSA § 1703(d)(3) and the parties’ Purchase Agreement, Imico is2

entitled to retain the Rais’ fifteen percent down payment, as well as any interest3

accrued thereon, as a result of the Rais’ breach of the Purchase Agreement in4

failing to close on their unit.  The case is REMANDED to the district court fo

further proceedings consistent with this opinion

Defendants WB Imico Lexington Fee, LLC and Gary Barnett (collectively,2 “Imico”) appeal from a judgment of the district court (Paul G. Gardephe, Judge)3 granting partial summary judgment to plaintiffs Aviral and Sangeeta Rai (“the4 Rais”), who had contracted to buy a Manhattan apartment from Imico.  The5 district court held that, by furnishing a copy of the property report required by6 § 1703(a)(1)(B) of the Interstate Land Sales Full Disclosure Act, 15 U.S.C. §§ 17017 et seq. (“ILSA”), to the Rais’ attorney, rather than directly to the Rais, prior to8 execution of the purchase agreement, Imico violated ILSA and the Rais were9 therefore entitled to rescind the purchase agreement pursuant to § 1703(c) of that10 statute.  We disagree, and hold that furnishing the required property report toa11represented purchaser’s attorney is sufficient to meet a developer’s 
obligations under that provision, and that the Rais therefore breached their 
contract.